Отправлено: 25.11.10 11:54. Заголовок: Критерии качества услуг Управления управляющей организации

СИСТЕМА КРИТЕРИЕВ ОЦЕНКИ КАЧЕСТВА РАБОТЫ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
---
В качестве критериев оценки можно выделить несколько групп показателей, отражающих специфику управляющей компании, которая должна обеспечить качественное обслуживание клиентов (жильцов и арендаторов), но при этом не превысить нормативный уровень затрат на управление:

— обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости;
— работа с клиентами;
— работа с поставщиками и подрядчиками;
— опыт работы, квалификация персонала;
— качество управления;
— стабильность финансового положения.

Критерии качества работы, направленные на обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости:

— наличие и состояние технической документации на находящиеся в управлении здания и объекты инфраструктуры;
— наличие графика (периодичности) проведения обследований качества технического содержания жилых зданий и их инженерных систем, санитарного содержания зданий и придомовых территорий;
— наличие документации по результатам весеннего и осеннего осмотров объектов жилищного фонда;
— объем работ по текущему ремонту;
— наличие документации по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;
— улучшение интегральных показателей технического состояния зданий на управляемой территории (степень физического износа здания в целом и его конструктивных элементов).

Критерии качества работы с клиентами:

— количество заключенных договоров;
— количество расторгнутых договоров;
— количество жалоб по договорам на обслуживание;
— процент сбора платежей с населения;
— количество жильцов, имеющих субсидии на оплату услуг;
— количество жильцов со стопроцентной оплатой услуг;
— средняя продолжительность проживания в жилом фонде;
— количество жалоб на техобслуживание;
— количество жалоб на санитарное содержание и благоустройство придомовой территории;
— количество жалоб на санитарное содержание мест общего пользования;
— количество жалоб на уборку мусора;
— количество жалоб на работу лифта;
— количество жалоб на работу мусоропровода;
— количество жалоб на отсутствие холодной или горячей воды;
— количество жалоб на тепло-, электро-, газоснабжение;
— количество жалоб на водоотведение;
— количество жалоб на невыполнение текущего ремонта.

Критерии качества работы с поставщиками и подрядчиками:

— количество заключенных договоров;
— количество расторгнутых договоров;
— периодичность выбора подрядчика на определенный вид работ;
— количество претендентов на выполнение определенного вида работ;
— наличие лицензий у организаций, привлеченных к обслуживанию и ремонту жилищного фонда;
— стаж работы подрядчика в сфере предоставления коммунальных услуг;
— количество жалоб на отсутствие холодной или горячей воды;
— количество жалоб на тепло-, электро-, газоснабжение;
— количество жалоб на водоотведение;
— сумма задолженности управляющей компании перед подрядчиками;
— количество случаев превышения нормативного срока устранения неисправности подрядчиком по определенной услуге;
— количество жалоб подрядчика на управляющую компанию.

Критерии, отражающие опыт работы и квалификацию персонала:

— опыт работы организации в сфере эксплуатации и ремонта жилищного фонда не менее двух лет;
— соответствие организационной структуры целевой структуре управляющей компании;
— наличие высшего образования у руководителей организации (директора, гл. инженера, гл. бухгалтера) и стаж работы по специальности не менее двух лет;
— наличие высшего или среднего специального образования у специалистов организации и стаж работы по специальности не менее двух лет;
— наличие у технадзоров управляющей компании Квалификационного сертификата Госстроя РФ, удостоверяющего присвоение квалификации инженера по качеству строительства.

Критерии качества управления:

— количество претензий жилищной инспекции;
— средний срок устранения неисправности по услуге (неисправность по вине управляющей компании);
— процент увеличения (уменьшения) доходности от эксплуатации объекта за период;
— показатель текучести кадров;
— количество отрицательных (положительных) отзывов об управленческом персонале компании со стороны сотрудников;
— то же со стороны жильцов;
— количество среди жильцов должников по оплате услуг;
— процент снижения (увеличения) издержек по управлению объектом недвижимости.

Оценка финансового состояния управляющей компании и его устойчивости выполняется на основе отчетного бухгалтерского баланса;
отчетов о прибылях и убытках, о движении капитала, о движении денежных средств и других форм отчетности; данных первичного и аналитического бухгалтерского учета, которые расшифровывают и детализируют отдельные статьи баланса.

Каждой группе показателей качества работы управляющей компании присваивается коэффициент значимости, который определяется экспертным путем.

Ниже представлен один из вариантов установления коэффициентов относительной важности:

Оценка уровня и качества работы управляющей компании должна проводиться с установленной периодичностью и обязательно сопровождаться периодическими опросами населения. Тем самым оценивается уровень достижения целей и эффективность реализации проводимых мероприятий.

 Отправлено: 25.11.10 12:05. Заголовок: Методика составления сметы расходов на управление многоквартирным домом

Методика составления сметы расходов на управление многоквартирным домом

I. Общие положения
1.1. Настоящая Методика по составлению сметы расходов по управлению многоквартирным домом (далее - Методика) разработана с целью установления единых подходов к формированию расходов управляющей организации по управлению многоквартирным домом.
1.2. Предлагаемая Методика носит рекомендательный характер и определяет перечень основных расходов, учитываемых при расчете затрат по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома исходя из их экономически обоснованной стоимости (фактической), а также принцип расчетов за коммунальные услуги.
1.3. Методика предназначена для определения цены договора управления многоквартирным домом, которым предусматривается оказание управляющей организацией собственникам и пользователям помещений многоквартирного дома за плату услуг по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг, осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (ст. 162 ЖК РФ).
1.4. Настоящая Методика разработана в отсутствие Регламента работ управляющей организации и предполагает, что перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, предоставление которых обеспечивает управляющая организация, определяются договором управления многоквартирным домом. Предлагаемая Методика не предполагает наличие закрытого (всеобъемлющего) перечня расходов управляющей организации, связанных с управлением многоквартирным домом. При этом виды расходов по оказанию услуг, поименованных в пп. 1.1.1-1.1.6 раздела II Методики, определены нормативными правовыми документами Российской Федерации и являются обязательными для управляющей организации, собственников и пользователей помещений, в интересах которых указанные услуги предоставляются.
1.5. Управляющая организация независимо от ее организационно-правовой формы, выбранная на конкурсной основе исполнительным органом власти, обязана при составлении сметы расходов на управление многоквартирным домом руководствоваться Методикой формирования сметы доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда, утвержденной первым заместителем Мэра Москвы в Правительстве Москвы Ю.В. Росляком и согласованной с первым заместителем Мэра Москвы в Правительстве Москвы П.Н. Аксеновым 03.09.2004. Указанная Методика используется для формирования сметы доходов и расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома с учетом последних изменений налогового и иного законодательства, а также нормативных правовых актов города Москвы.

Смета расходов на управление многоквартирным домом, включая расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в обязательном порядке подлежит ежегодному утверждению на собрании собственников помещений этого дома или в случаях, установленных статьями 156 (п. 3), 158 (п. 4), 161 (п. 4) Жилищного кодекса РФ, - в установленном Правительством Москвы порядке.

II. Смета расходов на управление многоквартирным домом
1. Материальные расходы.
1.1. Расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
1.1.1. Расходы по технической эксплуатации и текущему ремонту внутридомового оборудования, относящиеся к общему имуществу, включая расходы по осмотрам его технического состояния.
1.1.2. Расходы по уборке и санитарно-гигиенической очистке помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества.
1.1.3. Расходы по техническому обслуживанию, текущему ремонту и содержанию лифтового оборудования в домах, оборудованных лифтами.
1.1.4. Расходы по обеспечению мер пожарной безопасности.
1.1.5. Расходы по сбору и вывозу твердых и жидких бытовых отходов.
1.1.6. Расходы по содержанию и уходу за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
1.1.7. Расходы по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда, за исключением вышеперечисленных.
1.2. Расходы по договорам с ресурсоснабжающими организациями за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в случае его наличия), отопление (теплоснабжение).

Примечание. Статья применяется по мере готовности управляющей организации обеспечивать предоставление коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством.

1.3. Материальные расходы управляющей организации.
2. Расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды управляющей организации.
3. Амортизация оборудования и инвентаря управляющей организации, используемых в процессе предоставления услуг по управлению многоквартирным домом.
4. Прочие расходы, связанные с предоставлением услуг по управлению многоквартирным домом.
III. Составление расходной части сметы управления
многоквартирным домом
1.1. Расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
По статье “Расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме” отражается общая сумма расходов по оплате услуг специализированных подрядных организаций, выполняющих по договору с управляющей организацией работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Договор должен содержать перечень услуг, оказываемых подрядной организацией, или выполняемых ею работ по содержанию общего имущества жилого многоквартирного дома, в том числе работ, связанных с его текущим ремонтом. При этом перечень дополнительных работ и услуг сверх работ и услуг по пп. 1.1.1-1.1.6 сметы, должен быть утвержден решением общего собрания собственников или определен по результатам конкурсного отбора.

В договоре между управляющей компанией и специализированной подрядной организацией должны указываться: перечень оказываемых услуг и выполняемых работ, стоимость оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; порядок расчетов за выполненные работы и оказанные услуги; порядок приема управляющей организацией выполненных работ и оказанных услуг и расчетов за них; порядок оформления актов сдачи-приема выполненных работ и оказанных услуг; ответственность сторон за ненадлежащее выполнение договорных обязательств.

Неотъемлемой частью договора являются перечень и описание передаваемых подрядчику для эксплуатации объектов и оборудования (жилых и нежилых строений, данные о площади придомовой территории и объектах, расположенных на ней, и т.п.), а также акты их технического состояния.

1.2. Расходы по договорам с ресурсоснабжающими организациями за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в случае его наличия), отопление (теплоснабжение).
Порядок определения объема предоставляемых ресурсоснабжающими организациями услуг холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления (теплоснабжения) зависит от наличия или отсутствия приборов учета.

Если в многоквартирном доме установлены общедомовые приборы учета, стоимость предоставляемых коммунальных услуг определяется как произведение установленного для определенной категории потребителей тарифа на объем потребленных им коммунальных услуг (в натуральных единицах - куб. м воды, Гкал тепловой энергии, 1 кВтч электрической энергии и т.д.) по показаниям приборов учета. При этом в смету расходов на управление многоквартирным домом включается стоимость коммунальных услуг, рассчитанная исходя из объема коммунальных услуг, потребленных за период, предшествующий планируемому, с последующим уточнением сметы по фактическим показаниям приборов учета.

Если в многоквартирном доме отсутствуют общедомовые приборы учета, стоимость предоставленных коммунальных услуг определяется исходя из тарифов, установленных РЭК г. Москвы для определенного вида потребителей, нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных в установленном порядке нормативными правовыми актами города Москвы, и количества пользователей.

1.3. Материальные расходы управляющей организации.
В составе материальных расходов управляющей организации учитываются расходы на:
- приобретение сырья, материалов, топлива, инвентаря и хозяйственных принадлежностей, используемых в процессе предоставления услуг по содержанию многоквартирного дома;
- оплату аренды нежилых помещений, занимаемых управляющей организацией;
- коммунальные услуги, потребляемые управляющей организацией;
- транспортные услуги;
- другие расходы.

2. Расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников управляющей организации.

В расходах управляющей организации на оплату труда работников с отчислениями учитываются затраты на оплату труда сотрудников управляющей организации, занятых заключением договоров с подрядными, специализированными и ресурсоснабжающими организациями, начислением и сбором платежей, ведением претензионной работы, выполнением других функций по управлению многоквартирным домом, в соответствии с утвержденным штатным расписанием (иным документом, определяющим численность и оклады (ставки) работников), а также отчисления на уплату единого социального налога с учетом начислений на пенсионное обеспечение.

При этом в расходы на оплату труда включаются средства на оплату труда персонала управляющей организации, занятого начислением и сбором платежей в случае, если управляющая организация не передала эту функцию ГУ ЕИРЦ АО.

3. Амортизация оборудования и инвентаря управляющей организации, используемых в процессе предоставления услуг по управлению многоквартирным домом.

В составе расходов на амортизацию оборудования и инвентаря управляющей организации, используемых для нужд управления многоквартирным домом, учитываются амортизационные отчисления по указанным объектам основных средств, числящимся на балансе управляющей организации, начисляемые одним из возможных способов.

4. Прочие расходы.
В прочих расходах управляющей организации отражаются расходы, не вошедшие в перечисленные:
- оплата услуг банка;
- платежи по кредитам банков;
- оплата консультационных, информационных, консалтинговых и аудиторских услуг;
- расходы, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров;
- платежи по обязательному страхованию имущества, гражданской ответственности, отдельных категорий работников в соответствии с порядком, установленным законодательством РФ;
- налоги, сборы, платежи и другие отчисления, установленные законодательством РФ;
- другие расходы.

Примечание. В случае если собственниками помещений в многоквартирном доме создано объединение собственников, которое получает доходы от коммерческого использования нежилых помещений, находящихся в совместной собственности (сдача в аренду помещений, использование общего имущества в рекламных целях и т.д.), то на основании решения общего собрания собственников помещений дома стоимость услуг по управлению многоквартирным домом, предъявляемая к оплате собственникам помещений, может быть уменьшена на сумму получаемых доходов.

источник: www.mycentre.spb.ru

ЗА ЭТО ВСЁ ПЛАТЯТ ВСЕ ЖИТЕЛИ, СОГЛАСНО ТАРИФОВ !!! куда "всё включено"

 Отправлено: 25.11.10 12:36. Заголовок: Форма отчета, которую разработал ГУ «ИС города Москвы»

ПРИМЕРНАЯ ФОРМА ОТЧЕТА

управляющей организации (наименование) ______________ многоквартирного дома по представленным услугам/работам по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и коммунальным услугам за период с 01.01.2009 по 31.12.2009
Показатели\Адрес дома План по начислениям (тыс. руб.) Факт (тыс. руб.)
Наименование управляющей организации (УО)
I ХАРАКТЕРИСТИКА МКД
1 Серия МКД
2 Кол-во этажей
3 Кол-во подъездов
4 Кол-во квартир
5 Общая площадь МКД без учета летних помещений, кв. м
6 Общая площадь жилых и нежилых помещений МКД, находящихся в собственности граждан и юр. лиц без учета летних помещений, кв. м
6.1. в том числе: общая площадь жилых помещений
6.2. общая площадь нежилых помещений
7 Общая площадь нежилых помещений общего пользования, входящих в состав общего имущества МКД
8 Площадь земельного участка в общем имуществе МКД, кв. м
9 Категория дома с учетом видов удобств и оснащенности МКД
II СОБРАНО СРЕДСТВ НА ОПЛАТУ ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ УСЛУГ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД
10 Оплата собственниками услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД
11 Возмещение льгот
12 Бюджетная субсидия на управление, содержание и ремонт общего имущества МКД
13 Доход от сдачи в аренду помещений, входящих в состав общего имущества
14 Доход от сдачи в аренду рекламных мест
15 Иные доходы
ВСЕГО
III ПРЕДОСТАВЛЕНО УСЛУГ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД
16 Услуги по управлению многоквартирным домом, всего
17 Услуги по санитарному содержанию общего имущества, в том числе:
17.1. Расходы на содержание мест общего пользования
17.1.1. в том числе на заработную плату с начислениями
17.2. Расходы на содержание мусорокамер и мусоропроводов
17.2.2. в том числе на заработную плату с начислениями
17.3. Расходы по вывозу и обезвреживанию ТБО (из заключенных договоров)
17.4. Расходы по вывозу и обезвреживанию КГМ (из заключенных договоров)
17.5. Расходы по содержанию контейнеров для ТБО, входящих в состав общего имущества МКД
17.6. Расходы на дезинфекцию (из заключенных договоров)
17.7. Расходы на дератизацию (из заключенных договоров)
17.8. Расходы на дезинсекцию (из заключенных договоров)
17.9. Расходы по оплате электроэнергии на общедомовые нужды
17.10. Расходы по оплате холодной воды на общедомовые нужды
17.11. Расходы по оплате горячей воды на общедомовые нужды
18 ВСЕГО
19 Услуги по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, в том числе:
19.1. Ремонт кровли, ограждений, водосточных труб, страховочных элементов и т. п.
19.2. Ремонт фундаментов, подвальных помещений, приямков, входов в подвалы, отмосток
19.3. Ремонт фасада, цоколей, крылец, пожарных лестниц
19.4. Ремонт балконов, лоджий и эркеров, козырьков над входами в подъезды, подвалы, балконами верхних этажей
19.5. Ремонт внутренних стен, перегородок, лестниц, полов, перекрытий
19.6. Ремонт отделки внутренних стен, перегородок, лестниц полов, перекрытий
19.7. Ремонт систем мусороудаления, мусоропроводов, шиберов, клапанов
19.8. Ремонт окон, дверей в помещениях общего пользования
19.9. Ремонт системы холодного водоснабжения, включая приборы учета
19.10. Ремонт системы горячего водоснабжения, включая приборы учета
19.11. Ремонт системы теплоснабжения, включая приборы учета
19.12. Ремонт внутренней канализации и водостока
19.13. Ремонт системы газоснабжения (из заключенных договоров)
19.14. Ремонт внутреннего электроснабжения
19.15. Ремонт вентиляции, газоходов (из заключенных договоров)
19.16. Ремонт лифтов (из заключенных договоров)
19.17. Ремонт ДУ и ППА (из заключенных договоров)
19.18. Ремонт газовой крышной котельной (из заключенных договоров)
19.19. Ремонт систем противопожарной защиты в жилых домах повышенной этажности (из заключенных договоров)
19.20. Ремонт системы электроснабжения земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД (из заключенных договоров)
19.21. Ремонт внешних сетей дренажа, коллекторов и водостоков, канализации, входящих в состав общего имущества МКД (из заключенных договоров)
19.22. Проведению электротехнических замеров: - сопротивления изоляции;
- фазы-нуль (из заключенных договоров)
19.23. Аварийному обслуживанию сторонними организациями (из заключенных договоров)
20 ВСЕГО
21 ПРОЧИЕ УСЛУГИ
21.1. Внеплановые работы по очистке кровель от снега, наледи и мусора
21.2. Внеплановые работы по устранению неисправностей по заявкам населения
21.3. Расходы на техническую инвентаризацию и изготовление технической документации
21.4. Расходы на содержание земельного участка (придомовой территории), входящего в состав МКД и расположенных на нем объектов благоустройства и озеленения
21.5. Расходы на амортизацию машин, оборудования, инвентаря и т. п.
21.6. Услуги банка
21.7. Налог на добавленную стоимость
21.8. Другие расходы
22 ВСЕГО
IV ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ УСЛУГ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД (стр. 16+18+20+22)
V ЦЕНА ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ УСЛУГ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД В РАСЧЕТЕ НА 1 КВ. М ПЛОЩАДИ СОБСТВЕННИКОВ (стр. IV / стр. 6 / 12 мес.)
VI Разница между плановой ценой (ставкой) на начало года и фактической ценой (ставкой) предоставленных услуг на конец года по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД, подлежащая возврату собственникам за непредоставленный объем услуг
VII СОБРАНО СРЕДСТВ НА ОПЛАТУ ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
23 Оплата собственниками услуг по отоплению
24 Оплата собственниками услуг по горячему водоснабжению
24.1 тепловой энергии на подогрев воды
24.2 холодной воду для подогрева
25 Оплата собственниками услуг по холодному водоснабжению
26 Оплата собственниками услуг по канализации
27 Оплата собственниками услуг по холодному водоснабжению на общедомовые нужды
28 Оплата собственниками услуг по горячему водоснабжению на общедомовые нужды
29 Оплата собственниками услуг по электроэнергии на собственные нужды (если платежи включены в ЕПД)
30 Оплата собственниками услуг по электроэнергии на общедомовые нужды (не заполняется в случае получения управляющей организацией субсидий на управление, содержание и ремонт общего имущества МКД)
31 Оплата собственниками услуг по газоснабжению
32 Оплата сторонними организациями услуг по холодному водоснабжению на иные работы, не связанные с содержанием и ремонтом общего имущества МКД
33 Оплата сторонними организациями услуг по горячему водоснабжению на иные работы, не связанные с содержанием и ремонтом общего имущества МКД
34 ВСЕГО
VIII ПРЕДОСТАВЛЕНО КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
35 Отопления с учетом показаний общедомового прибора учета XXXXXX
36 Горячего водоснабжению с учетом показаний общедомового прибора учета, в том числе XXXXXX XXXXXX
36.1. тепловой энергии на подогрев воды XXXXXX
36.2. холодной воды для подогрева XXXXXX
37 Холодному водоснабжению с учетом показаний общедомового прибора учета XXXXXX
38 Канализования с учетом показаний общедомового прибора учета XXXXXX
39 Газоснабжения
IX Разница (перебор или недобор) между фактически собранными с населения и перечисленными ресурсоснабжающим организациям средствами за отопление и полученными услугами по показаниям приборов учета в денежном выражении, подлежащая возврату (или добору) XXXXXX
X Разница (перебор или недобор) между фактически собранными с населения и перечисленными ресурсоснабжающим организациям средствами за горячее водоснабжение, и полученными услугами по показаниям приборов учета в денежном выражении, подлежащая возврату (или добору) XXXXXX
Х.1. тепловой энергии на подогрев воды
Х.2. холодной воды для подогрева
XI Разница (перебор или недобор) между фактически собранными
с населения и перечисленными ресурсоснабжающим организациям средствами за холодное водоснабжение, и полученными услугами по показаниям приборов учета в денежном выражении подлежащая возврату (или добору) XXXXXX
XII Разница (перебор или недобор) между фактически собранными
с населения и перечисленными ресурсоснабжающим организациям средствами за канализацию, и полученными услугами по показаниям приборов учета в денежном выражении подлежащая возврату (или добору) XXXXXX


Исполнитель_______________ Контактный тел._______________

Примечание: Виды работ корректируются с учетом фактического выполнения.


(Источник - газета "Квартирный ряд")